San José 27 de setiembre, 2023. Sobre la denuncia presentada por dos inversionistas ante la SUGEVAL sobre el fondo de inversión que incluye a BC Uruca, BCR SAFI, aclara:
- A la fecha la entidad no ha sido notificada formalmente de lo señalado por los señores Carazo a los medios de comunicación.
- El proceso de las valoraciones que BCR SAFI realiza está debidamente normado y la ejecución de la compra de todos sus fondos inmobiliarios cumple con las regulaciones y aprobaciones de rigor internas y externas.
- Como parte del procedimiento normal de adquisiciones de todos sus fondos, incluyendo el de BC Uruca, se realizaron los análisis integrales de sus condiciones particulares como: compra con informes periciales, comercialización, ubicación estratégica, capacidad financiera para generar flujos presentes y futuros, oportunidades de mercado, aspectos de índole legal, técnicos, análisis de riesgos, entre otros.
- Este proceso de compra de BCR SAFI es creado con base en más de 20 años de experiencia de la sociedad en la administración de fondos inmobiliarios y está compuesto por una serie de etapas, iniciando en la recepción de la oferta de un inmueble por parte de un vendedor directo o un tercero.
- BCR SAFI está comprometido y enfocado en realizar todo lo que está al alcance para mejorar la rentabilidad de los fondos que administra y continuará como lo ha hecho durante más de dos décadas, buscando siempre el beneficio de los inversionistas, con un equipo de profesionales comprometido y capacitado para gestionar el portafolio de inversión y el patrimonio que los inversionistas les han confiado.
- Prueba de este compromiso es que, al corte de julio del 2023, el portafolio de activos totales de los cinco Fondos de Inversión Inmobiliarios gestionados por BCR SAFI muestran en su totalidad US$ 1 038 millones de dólares, lo que representa a nivel del segmento inmobiliario costarricense un 37,50% de participación sobre el total de activos administrados y en fondos financieros administra un activo de poco más de $470 millones.
Los pasos para las valoraciones de compra de un inmueble que realiza BCR son:
1. Al recibir la propuesta a nivel interno se revisa que esta cumpla con los requisitos de información necesarios para iniciar un análisis del caso.
2. A partir de esa propuesta, se inicia el proceso de análisis desarrollando un estudio preliminar del caso que engloba aspectos financieros, técnicos, de mercado y riesgo para así identificar si dicha propuesta es factible y continuar con el proceso.
3. El estudio preliminar conocido a nivel interno como perfil del proyecto, debe ser presentado al Comité de Inversiones de BCR SAFI y posteriormente a la Junta Directiva de BCR SAFI.
4. Una vez aprobado el perfil, se ingresa a un periodo de negociación con el oferente en busca de realizar el negocio más beneficioso para el fondo de inversión y sus inversionistas. Durante esta etapa, se procede a efectuar un estudio de factibilidad del proyecto y a realizar un informe de debida diligencia para verificar que todo se encuentre en orden a nivel legal, financiero y técnico.
5. La debida diligencia es un conjunto de procesos necesarios para poder adoptar decisiones suficientemente informadas que abarca asuntos legales, financieros, operacionales, riesgos, características del proyecto inmobiliario y otros, con el fin de preparar todos aquellos requisitos, documentos e informes necesarios para realizar el proceso de adquisición de un proyecto.
6. Con los resultados obtenidos, se elabora una presentación la cual es dada a conocer y revisada por las distintas áreas especializadas de BCR SAFI.
7. El resultado del estudio realizado para analizar la factibilidad el proyecto, se presenta al Comité de Inversiones y a la Junta Directiva, con el fin de avanzar a una eventual adquisición. Es durante esta etapa que se aprueba realizar la compra de un inmueble.
8. La adquisición de bienes inmuebles requiere de una valoración previa de conformidad con las reglas establecidas en el artículo 87 del Reglamento General Sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Los valuadores son independientes, seleccionados y nombrados según procedimientos internos que consideran aspectos como la rotación de valuadores por periodos preestablecidos.
9. En ningún caso el valor de compra puede exceder el precio fijado en la valoración realizada más los honorarios por servicios legales, los impuestos y costos registrales por traspaso de propiedades y otros costos directamente atribuibles a la transacción de compra.
10. Anteriormente el artículo 87 del Reglamento solicitaba realizar dos valoraciones: una financiera y otra pericial y el valor a considerar era el menor de ambas. Sin embargo, experimentó una modificación durante el año 2020 por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, que entró a regir en 2021, y ahora establece que debe existir una única valoración considerando enfoques y métodos de valuación que deben satisfacer la definición de valor razonable de las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”).
11. Si el valor negociado cumple con lo establecido en el artículo citado anteriormente, se firma una promesa de compra y venta en donde se describen y acuerdan los términos bajo los cuales la Administración acuerda la compra.
12. Finalmente, se efectúa la transacción y el inmueble pasa a formar parte de la cartera del Fondo de Inversión Inmobiliario. A más tardar el día posterior al cierre del negocio, la Administración debe enviar un hecho relevante para comunicar al ente regulador: la SUGEVAL e inversionistas sobre la nueva compra.
Todo el anterior procedimiento se ha cumplido en la compra de todos los fondos inmobiliarios.
Publicado el: 27 de September del 2023.